Ключевые события и тренды
● Оценка доходности от зарубежной недвижимости: валовые и чистые показатели
В посте @prian_property напоминает, что статистические данные по доходности от недвижимости (например, на Бали, в Италии, на Кипре) часто показывают валовую доходность, которая рассчитывается делением средних арендных ставок на среднюю стоимость недвижимости. Этот показатель не учитывает расходы на ремонт (обычно 10-15% от потока), налоги и услуги управляющей компании (примерно 25-30% от потока). Валовая доходность позволяет сделать "прикидки" и показывает текущее состояние рынка. Эксперт Prian Филипп Березин считает 5% чистой доходности на руки в долларах или евро при умеренных рисках хорошим показателем в Европе, а в Юго-Восточной Азии, ОАЭ, Турции и ближнем зарубежье к этой цифре можно прибавить 1-2%. Двузначные показатели по всему миру редки и требуют удачи (источник).
● Обзор программ «Золотых виз» в Европе и возможности для граждан РФ Эксперт Prian Филипп Березин для Коммерсантъ.ФМ оценил реалистичность участия граждан РФ в инвестиционных программах «Золотых виз»:
- Греция: Очень популярна. Требуется покупка недвижимости от €250 000. Нюанс: НДС при покупке с середины следующего года, вероятно, вырастет в 5 раз – до 15% (источник).
- Кипр: Очень популярна. Требуется покупка новостройки от €300 000. Нюанс: доказать легальность происхождения капитала становится сложнее, Кипр до сих пор не в Шенгене (источник).
- Португалия: Средне популярна из-за медленных процессов выдачи. Требуется либо подарить €250 000, либо купить возвратные паи инвестфондов от €500 000. Нюанс: путь к португальскому паспорту для резидента удлинился с 5 до 10 лет (источник).
- Латвия: Совсем непопулярна, правила участия меняются, для россиян возможность закрыта. Требуются вклады в уставной капитал латвийской компании от €50 000. Вариант с вложениями €150 000 в инвестиционный фонд пока не работает (источник).
- Испания: Непопулярна, программа закрылась в 2025 году (источник).
↳ Пульс сообщества: В продолжение темы привлекательности Кипра для жизни и инвестиций, @globalrealestateforum опубликовал видео. В нем молодой предприниматель, проживший 36 лет в Великобритании, показывает свой новый дом в Пафосе и делится причинами переезда, обсуждая удаленную работу, стоимость жизни, жилье, налоги, безопасность и изменения в стиле жизни при смене Лондона на Кипр (источник, видео).
● Предложение квартиры на испанском побережье Коста-Брава
В Льорет-де-Мар, расположенном в 75 км от Барселоны, предлагаются апартаменты площадью 107 кв.м в доме 2003 года постройки. Квартира с отделкой и мебелью, готова к заселению сразу после покупки. На территории комплекса есть бассейн и зоны отдыха. Стоимость объекта составляет €350 000. В цену включены парковочное место и кладовая. Подробности можно узнать у специалистов ESTATE BARCELONA (источник).
Финальная аналитика
27 октября 2026 года основной акцент в сфере зарубежной недвижимости сместился на практические аспекты инвестирования и получения ВНЖ. Участники медиаполя активно обсуждали необходимость различать валовую и чистую доходность, учитывая существенные расходы на обслуживание и налоги, что критически важно для принятия обоснованных инвестиционных решений. Отмечается умеренный, но прагматичный тон в отношении доходности, при котором 5% чистой прибыли признаются хорошим показателем.
Параллельно этому, детально разбирались программы «Золотых виз» в Европе. Становится очевидной общая тенденция к ужесточению условий для инвесторов, особенно граждан РФ, что проявляется в повышении пороговых значений, увеличении сроков получения гражданства и усложнении процедур проверки капитала. Пример Кипра, где доказать легальность происхождения средств становится все труднее, и ожидаемый рост НДС в Греции, иллюстрируют растущие барьеры.
Сегодняшний поток информации подчеркивает, что зарубежная недвижимость остается привлекательным активом, но требует глубокого анализа всех переменных — от налогового резидентства до меняющихся правил ВНЖ и реальных эксплуатационных расходов. Отсутствие прямых обсуждений среди участников чатов могло быть связано с обилием подробной информации, предоставленной каналами, что снизило потребность в дополнительных вопросах или спорах. Однако, это также может указывать на недостаток персонализированного опыта и диалога по конкретным кейсам. В целом, рынок движется в сторону большей прозрачности и необходимости более тщательного планирования для инвесторов.